Lagarna när du köper hem

Budet binder inte – avtalet gör det

I Sverige är ett bud inte bindande – varken för dig eller för säljaren. Ett köp av fast egendom (villa, radhus, fritidshus, ägarlägenhet) blir giltigt först när ni båda skriver under en köpehandling med priset och säljarens förklaring att fastigheten överlåts. Ett köp som inte uppfyller det är ogiltigt, och en överenskommelse vid sidan om om ett annat pris gäller inte (jordabalken 4 kap. 1 §).

Samma sak för en bostadsrätt: avtalet ska vara skriftligt, undertecknat av båda och ange lägenheten och priset (bostadsrättslagen 6 kap. 4 §). Fram till dess kan säljaren välja en annan köpare och du kan dra dig ur.

Mäklaren ska föra en budgivningslista med varje bud – belopp, tidpunkt och villkor – och lämna den till både köpare och säljare när affären är klar (fastighetsmäklarlagen 3 kap. 18 §).

Undersökningsplikten och dolda fel

Hus och ägarlägenhet. Fastigheten är felaktig om den inte stämmer med avtalet eller avviker från vad du med fog kunnat förutsätta. Men du kan inte åberopa ett fel som du borde ha upptäckt vid den undersökning som husets skick, hur jämförbara hus brukar vara och omständigheterna vid köpet krävde – undersökningsplikten (jordabalken 4 kap. 19 §). Därför: undersök noga, gärna med en besiktning.

• Säg till säljaren inom skälig tid efter att du märkt eller borde ha märkt felet (reklamation, 19 a §).
• Ett krav för fel preskriberas tio år efter tillträdet (19 b §).
• Ett prisavdrag räknas så att det sänkta priset står i samma förhållande till det avtalade som fastighetens värde med felet mot utan (19 c §).
• Säljer ett företag huset i sin yrkesmässiga verksamhet till dig som konsument får det inte avtala bort de här rättigheterna (19 d §).

Bostadsrätt. En bostadsrätt är lös egendom, så det är köplagen som gäller: du får inte åberopa det du borde ha märkt om du undersökte lägenheten – eller struntade i säljarens uppmaning att göra det (köplagen 20 §). Reklamera inom skälig tid, och senast två år efter att du tog emot bostaden (32 §).

Vad mäklaren måste göra

Mäklaren ska ta tillvara både säljarens och köparens intresse, även när säljaren är uppdragsgivaren (fastighetsmäklarlagen 3 kap. 1 §). Mäklaren ska:

• ge dig de råd och upplysningar du kan behöva, i förväg berätta hur försäljningen går till, skriftligt upplysa dig om din undersökningsplikt och verka för att du undersöker – och säga till om något i skicket som mäklaren misstänker (12 §);
• kontrollera vem som får sälja och vilka inteckningar, servitut och rättigheter som belastar fastigheten – för en bostadsrätt om den är pantsatt (13 §);
• ge dig en objektsbeskrivning: för hus taxeringsvärde, areal, driftskostnader, inteckningar och servitut, byggnadens ålder och storlek (14 §); för bostadsrätt föreningens namn, andelstal, årsavgift och beslutade ändringar, indirekt nettoskuldsättning och driftskostnader – och föreningens senaste årsredovisning och stadgar (15 §);
• erbjuda dig en skriftlig boendekostnadskalkyl (16 §) och föra budgivningslistan (18 §).

Fastighetsmäklarinspektionen har tillsyn över mäklarna (4 kap.).

Bostadsrätten – föreningen, överlåtelsen och styrelsen

Du köper en andel i en förening och rätten att bo i lägenheten – ingen fastighet. Därför ingen lagfart och inga pantbrev.

• Styrelsen avgör om du blir medlem. Den får inte säga nej om du uppfyller stadgarnas villkor och föreningen skäligen bör godta dig (bostadsrättslagen 2 kap. 1 och 3 §§), och villkor om inkomst, förmögenhet eller medborgarskap gäller inte (2 kap. 2 §).
• Nekas du medlemskap är överlåtelsen ogiltig (6 kap. 5 §).
• Föreningen tar ut insats och årsavgift, och – om stadgarna säger det – överlåtelse- och pantsättningsavgift (7 kap. 14 §); stadgarna anger grunderna (9 kap. 5 §).
• Mäklaren ska ge dig föreningens senaste årsredovisning – läs skulden per kvadratmeter och planerade avgiftshöjningar.

Nytt: Lantmäteriet bygger ett nationellt bostadsrättsregister2026. Införandelagen gäller från 1 januari 2027 och föreningarna ska lämna sina uppgifter senast 31 december 2027. Själva registret – där överlåtelser och pantsättningar ska registreras och pantsättningsavgiften till föreningen försvinner – börjar gälla den dag regeringen bestämmer (lag 2026:484 och 2026:485).

Lagfart och inskrivning

Köper du fast egendom ska du söka lagfart hos Lantmäteriet inom tre månader från köpehandlingen (jordabalken 20 kap. 1–2 §§). Stämpelskatten är 1,5 % för privatpersoner – 15 kr för varje fullt tusental kronor – av det högsta av priset och förra årets taxeringsvärde (stämpelskattelagen 8 §), plus en expeditionsavgift på 825 kr. Säljaren och köparen ansvarar gemensamt för att stämpelskatten betalas.

Nya pantbrev kostar 2 % i stämpelskatt (24 §) och 375 kr per inteckning. De pantbrev som redan finns i fastigheten följer med vid köpet (Lantmäteriet).

Lånet – bolånetaket och amorteringen

Från 1 april 2026 gäller lagen (2026:226) om begränsning av bostadskrediter i stället för Finansinspektionens föreskrifter:

• Ett nytt bolån får vara högst 90 % av bostadens marknadsvärde (4 §; tidigare 85 %), ett utökat lån högst 80 % (5 §).
• Amortering: minst 1 % om året när lånet är över 50 % av värdet, minst 2 % över 70 % (7 §). Värdet är det när du köpte; banken får värdera om tidigast efter fem år – eller tidigare om värdet ändrats avsevärt av något annat än den allmänna prisutvecklingen (13 §).
• Det skärpta amorteringskravet – ytterligare 1 % för lån över 4,5 gånger bruttoinkomsten – finns inte längre. Befintliga lån ändras inte automatiskt; det kommer du överens om med banken.
• Nyproduktion: banken får medge uppehåll med amorteringen i upp till fem år för den första köparen (10 §), och tillfälligt vid särskilda skäl (9 §).

Skatten – vinsten, uppskovet, räntan och fastighetsavgiften

• Vinst: 22/30 av vinsten beskattas med 30 % – 22 % av vinsten. En förlust: hälften dras av (inkomstskattelagen 45 kap. 33 §, 46 kap. 18 §, 65 kap. 7 §).
• Uppskov när du säljer din permanentbostad – du bodde där minst ett år närmast före försäljningen eller tre av de senaste fem åren (47 kap. 3 §; aldrig för ett fritidshus) – och köper en ny: minst 50 000 och högst 3 000 000 kr; kostar den nya bostaden mindre än försäljningspriset minus försäljningsutgifterna får du uppskov med en lika stor del av vinsten (47 kap.; Skatteverket). Den årliga uppskovsräntan togs bort från inkomståret 2021.
• Ränteavdrag: 30 % av räntan upp till 100 000 kr om året, 21 % därutöver (67 kap. 10 §).
• Kommunal fastighetsavgift för hus och ägarlägenheter: 0,75 % av taxeringsvärdet, högst 10 425 kr per bostadsbyggnad för 2026 – ingen avgift de första 15 åren för nybyggt med värdeår 2012 eller senare (Skatteverket; lagen 2007:1398). Den som äger huset 1 januari betalar för hela året.