Så fungerar ett bolån – ränta, amortering och pant på tio minuter

Ett bolån är det största lånet de flesta tar i livet, och reglerna ändrades i april 2026. Första delen i Bolåneskolan går igenom grunderna: vad banken lånar ut mot, vad du betalar varje månad och vad som händer innan du får ett ja.

Ett bolån är ett lån där bostaden är säkerhet. Om du inte kan betala har banken rätt att få betalt ur bostaden. Därför är räntan lägre än på lån utan säkerhet, och därför styrs bolånen av egna regler om hur mycket du får låna och hur snabbt du ska betala tillbaka.

Fyra delar i varje bolån

Del	Vad det är	Vad som gäller 2026
Kontantinsats	Den del av priset du betalar med egna pengar	Minst 10 procent av priset vid köp
Lånet	Det banken lånar ut mot bostaden som pant	Högst 90 procent av bostadens värde vid köp
Ränta	Bankens pris för lånet, rörlig eller bunden	Sätts av banken och går att förhandla
Amortering	Det du betalar tillbaka av själva skulden	1 eller 2 procent om året när lånet är över hälften av bostadens värde

Innan du får ett ja: kalkylen

Banken prövar om du klarar lånet även om räntan stiger. Därför räknar den i sin kalkyl med en högre ränta än den du faktiskt kommer att få. Den räknar också med vad ett hushåll som ditt behöver för mat, kläder och andra utgifter. Resultatet blir ett lånelöfte: ett besked om hur mycket du ungefär kan låna. Det är inte en garanti, utan banken gör en ny bedömning när du hittat bostaden.

Pant – villa eller bostadsrätt

Köper du hus är säkerheten pantbrev i fastigheten. Finns det inte tillräckligt med pantbrev måste nya tas ut hos Lantmäteriet, och det kostar stämpelskatt. Köper du bostadsrätt pantsätts i stället själva bostadsrätten, och föreningen noterar pantsättningen. Därför tillkommer fler kostnader när du köper hus än när du köper bostadsrätt.

Vad det kostar i månaden

Ett räkneexempel: du köper en bostad för 3 000 000 kronor, betalar 300 000 kronor i kontantinsats och lånar 2 700 000 kronor. Med en exempelränta på 3 procent blir räntan 81 000 kronor om året. Eftersom lånet är 90 procent av värdet ska du amortera 2 procent, alltså 54 000 kronor om året.

Post	Per år	Per månad
Ränta, 3 procent på 2 700 000 kronor	81 000 kr	6 750 kr
Ränta efter ränteavdrag på 30 procent	56 700 kr	4 725 kr
Amortering, 2 procent	54 000 kr	4 500 kr
Summa efter ränteavdrag	110 700 kr	9 225 kr

Till det kommer driften av huset eller avgiften till föreningen, försäkring och el. Ränteavdraget är 30 procent på ränteutgifter upp till 100 000 kronor om året och 21 procent på det som överstiger. Det ges som en skattereduktion i deklarationen.

Amorteringen är ingen kostnad i vanlig mening. Den minskar skulden och är på sätt och vis ett sparande i bostaden, men pengarna går inte att använda till annat.

Så går Bolåneskolan vidare

I de kommande delarna går vi igenom kontantinsatsen, bolånetaket och vad som ändrades 1 april 2026, amorteringskraven och hur du kan amortera mindre, valet mellan bunden och rörlig ränta, bindningstider och ränteskillnadsersättning, hur du förhandlar räntan och hur du flyttar lånet. Sist kommer en checklista som samlar allt.

Bolåneskolan förklarar hur bolån fungerar. Den är inte personlig rådgivning. Reglerna och siffrorna gäller 2026 och kan ändras – kontrollera alltid villkoren hos din bank och hos Finansinspektionen.